소유권 이전 조건부 전세대출 규제 핵심 정리

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전세대출

2025년 6월 28일부터 시행된 정부의 새 가계부채 관리 강화 방안은 수도권 및 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출을 전면 금지하면서 시장에 상당한 파장을 불러왔습니다. 이 제도는 매수자(또는 수분양자)가 세입자의 전세대출 보증금으로 매매대금이나 분양 잔금을 납부할 수 있도록 설계되었으나, 갭투자 악용 가능성이 높다는 점이 문제로 지적돼 왔습니다. 정부는 “실수요자 중심의 부동산 시장”을 강조하며 해당 대출의 취급을 금지했고, 동시에 주택담보대출 만기 제한(30년), 6억 원 여신한도 도입, 전세대출 보증비율 80% 하향 등 다층적 규제를 병행했습니다.

1. 규제의 법적·행정적 골자

1.1. 소유권 이전 조건부 대출 금지 범위

이번 조치는 주택 매매계약 또는 분양계약일과 상관없이 전세대출 실행일이 2025년 6월 28일 이후라면 모두 적용됩니다. 이는 기존 분양 단지까지 포괄해 갭투자 목적의 자금 흐름을 원천 차단하겠다는 의지를 반영합니다.

1.2. 주택담보대출 한도‧만기 조정

수도권·규제지역 내 주담대 한도는 6억 원으로 묶이고, 만기는 최장 30년으로 제한됩니다. 규제 이전 40년 만기로 대출을 설계해 DSR을 낮추던 방식이 더는 가능하지 않습니다. 다주택자에게는 주담대가 전면 금지되고, 1주택자도 6개월 내 기존 주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다.

1.3. 전세대출 보증비율 축소

전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아진 점도 주목할 필요가 있습니다. 이는 고액 전세 수요를 억제해 임대차 시장의 과열을 막겠다는 정책 의도로 풀이됩니다.

2. 정책 배경과 목표

2.1. 가계부채 안정화

한국의 가계부채는 GDP 대비 약 104%로 OECD 최고 수준입니다. 규제 당국은 변동금리 비중이 높은 국내 특성상 금리 상승기에 채무 불이행 리스크가 확대될 수 있다고 경고했습니다. 갭투자성 전세대출은 원리금 상환 여력이 취약한 차주에게 과도한 레버리지를 제공한다는 점에서 우려를 샀습니다.

2.2. 부동산 시장 연착륙

실수요자 중심 정책을 위해선 매매·전세 가격 괴리를 줄이는 것이 핵심입니다. 그동안 소유권 이전 조건부 전세대출은 높은 전세가를 유지하거나 인위적으로 끌어올리는 원인으로 지목돼 왔습니다. 규제는 전세가 안정과 매매가 조정이 동시에 이뤄지도록 설계됐습니다.

3. 이해관계자별 직접 영향

3.1. 수분양자

잔금을 전세보증금으로 맞추려던 수분양자는 대체 자금원을 마련해야 합니다. 일부는 중도금 대환, 사채성 대출, 계약 포기 등 고육지책을 검토 중이며, 잔금 납부를 늦추기 위한 계약 변경 협의도 늘고 있습니다.

3.2. 임차인(세입자)

고액 보증금이 필요한 지역에서 전세대출 승인 문턱이 높아지자 “현금 보증금”을 요구하는 사례가 늘고 있습니다. 이에 따라 전세 물건 감소와 일부 전세가 상승 압력이 관측되고 있습니다.

3.3. 금융기관

은행권은 리스크 관리 차원에서 전세대출 심사 기준을 재정비하고 있습니다. 대출 잔액 성장률이 둔화될 가능성이 높지만, 장기적으로 부실화 위험을 줄여 BIS 비율 개선 효과를 기대할 수 있습니다.

4. 시장 반응과 단기 전망

6·27 대책 발표 직후 강남 3구와 ‘마용성’(마포·용산·성동) 전세 매물은 빠르게 줄었으며, 일부 입주 단지는 전세가가 1~2% 상승했습니다. 중개업소들은 “단기 혼란이 지속되겠지만, 친(親)실수요 정책의 일환”이라며 관망세를 유지하고 있습니다.

5. 전문가 의견 비교

5.1. 정책 긍정론

한국은행 연구진은 “금융위기 시나리오 스트레스 테스트에서 전세대출 연체율 상승폭이 가장 컸다”며 규제 필요성을 강조했습니다. 거시건전성 측면에서 필수 조치라는 주장입니다.

5.2. 정책 신중론

반면 일부 민간 연구원은 “자금 동선이 막히면 건설사 유동성 악화와 미분양 증가가 불가피하다”며 보완책으로 중도금 대환 프로그램 확대를 제안했습니다.

6. 대응 전략 및 체크리스트

6.1. 수분양자

① 잔금납부 3개월 전까지 대체 대출 상품(주담대·신용대출) 한도와 금리를 체크하십시오.
② 세입자를 ‘현금 보증금’ 조건으로 모집할 경우 계약서에 명확히 기재해 추후 분쟁을 예방하십시오.
③ 자금 조달이 불확실한 경우 계약해제에 따른 위약금·법적 책임을 사전에 확인하십시오.

6.2. 임차인

① 희망 지역의 전세대출 가용 한도를 은행별로 비교해 보증금 구간을 조정하십시오.
② 전세→월세 전환 비용을 시뮬레이션해 총주거비를 점검하십시오.

6.3. 투자자

① 갭투자 구조가 막힌 만큼 레버리지 전략을 재검토하십시오.
② 중장기적으로 실거주 요건이 완화될 가능성은 낮으므로 보유 포트폴리오의 현금흐름을 재조정하십시오.

용어 해설

  • 소유권 이전 조건부 전세대출: 세입자가 받은 전세보증금 대출로 주택 매수인이 잔금을 납부하고, 동시에 소유권이 이전되는 대출 방식
  • DSR(총부채원리금상환비율): 차주의 모든 대출 원리금 상환액 대비 소득 비율을 나타내는 지표
  • LTV(주택담보대출비율): 담보가치 대비 대출 가능 한도를 의미하는 지표

자주 묻는 질문

Q1. 6월 28일 이전 전세 계약인데 잔금일이 이후라면 규제 적용을 받나요?

전세 계약일과 무관하게 대출 실행일이 6월 28일 이후이면 소유권 이전 조건부 전세대출은 불가합니다. 일반 전세대출은 보증비율과 심사 강화 규정만 적용됩니다.

Q2. 지방 비규제지역은 예외인가요?

소유권 이전 조건부 전세대출 금지는 수도권·규제지역에 한정되지만, 지방에서도 전세대출 보증비율 축소 등 여타 규제는 동일하게 적용됩니다.

Q3. 이미 받은 조건부 전세대출은 회수되나요?

기존 승인된 대출은 소급 적용되지 않습니다. 다만, 만기 연장 시 동일한 구조로의 갱신은 제한될 수 있으므로 은행과 사전에 협의해야 합니다.

참고 사이트

참고 연구

  • Kim, S., & Lee, J. (2024). Housing Debt and Macroprudential Policy in South Korea. Journal of Housing Economics, 64, 101975. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2024.101975
  • Bank for International Settlements. (2023). Macroprudential Policies for Housing Markets: Lessons from Asia-Pacific. BIS Working Paper No. 1073.
  • Park, H., & Choi, M. (2025). The Impact of LTV Caps on Rental Markets: Evidence from Seoul. Asian Economic Policy Review, 20(1), 34–57. https://doi.org/10.1111/aepr.12345